Professor da Poli/USP constrói modelo para análise de riscos em permutas imobiliárias

Objetivo é que os riscos e as vantagens da permuta sejam melhor entendidos pelas partes.

06/08/08 - A aquisição de terrenos via permuta por unidades ou por meio da participação em vendas futuras do empreendimento é uma prática bastante comum no mercado imobiliário. Porém, para que o dono do terreno e o empreendedor consigam remunerações justas, as contas devem ser bem elaboradas.

À primeira vista, a permuta sempre parece ser a solução mais interessante para o empreendedor imobiliário. A vantagem mais evidente, neste caso, seria a menor imobilização de investimentos e a possibilidade de um portfolio maior de unidades com o mesmo capital de giro, o que alavancaria o volume de produção e os resultados da empresa.

O professor João da Rocha Lima Jr., coordenador do Núcleo de Real Estate do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica da USP, elaborou um sistema da precificação de permutas, com modelos dedicados, levando em consideração variáveis importantes, como a taxa de retorno do proprietário do terreno e a do empreendedor, o que resulta no cálculo de uma taxa adequada de permuta, para, daí, discutir o risco que o negócio apresenta.

Segundo Rocha Lima, a questão da precificação, muitas vezes, fica reduzida à disputa comercial, pois o proprietário do terreno, em geral, não está tecnicamente apoiado para analisar oportunidades de investimento alternativas ou para identificar o risco que incorre ao se tornar parceiro do empreendimento. “Os agentes de mercado, por sua vez, tendem a se apoiar em parâmetros universais, ou modelos de prateleira, instrumentos muito frágeis para avaliar uma situação como esta”, explica.

Em geral, o formato mais comum de permuta é a troca do terreno por uma fração das vendas futuras. Neste caso, se ocorrerem aumentos dos custos de construção durante o período de obra, o empreendedor pode ficar mais exposto ao risco que o proprietário do terreno. Assim, se o preço das unidades aumenta em função dos custos de produção, quem sai ganhando é o proprietário do terreno, que troca um valor à vista por uma expectativa de valor maior a prazo.

Em outro cenário, também pode acontecer de o dono do terreno correr o risco em relação ao tempo de recebimento dos valores e da variação para baixo do preço de venda das unidades. “Pelo prêmio de mais receita de venda do terreno, pode comprar os riscos de velocidade de vendas e de comportamento de preços no mercado”, acrescenta Rocha Lima.

Portanto, do ponto de vista do empreendedor, para precificar uma permuta é necessário uma rotina da avaliação e uma estratégia que identifiquem seus riscos. “Isso mostrará o grau de risco gerado pelo aumento de custos, maior do que num empreendimento no qual se paga o terreno, já que o risco vinculado aos custos de produção se potencializa na permuta, atingindo o empreendedor”.

Por isso, para Rocha Lima, realizar com qualidade um estudo de riscos implica contemplar a diversidade de situações, o que não é tarefa que pode ser resolvida com modelos de prateleira, válidos para primeiras aproximações de análise, destinadas a descartar oferta de investimento ou colocá-la sob avaliação. “A profundidade com que se deve trabalhar as variáveis de cenários, particularmente numa conjuntura onde se vislumbra uma curva de custos descolada da curva de preços, pressionando as margens, exige a construção de modelos dedicados”, afirma o professor da Poli.

Só modelos dedicados, segundo ele, produzem informações sobre riscos com padrão necessário para avaliar negócios com a complexidade dos empreendimentos do real estate, onde a tomada de decisão se faz por simulação em horizontes muito longos. Da análise até a conclusão de um empreendimento são necessários pelo menos de três a quatro anos. “Os horizontes de longo prazo, característicos dos negócios do setor, devem servir de advertência aos investidores, pois, sem análises de risco agudas e cuidadosas, os empreendimentos podem representar mergulhos no escuro”, adverte. De acordo com Rocha Lima, as decisões sustentadas por informações geradas de forma precária resultam num efeito perverso, por induzir o empreendedor a decidir, mascarando os riscos do investimento.

Conheça o sistema, num exemplo de precificação e análise de riscos: https://www.realestate.br/newsletter.htm

FONTE: IMÓVEL WEB