Saiba como fazer o planejamento financeiro para comprar seu imóvel

Saiba como fazer o planejamento financeiro para comprar seu imóvel
(2/6/2009)

Segundo economistas, é preciso guardar cerca de um terço do valor.

E cuidado: financiar a perder de vista pode ser pior que pagar aluguel.

Fernando Scheller e Laura Naime

Com a redução da taxa Selic – o juro básico da economia brasileira está em 10,25% ao ano, o menor patamar da história – e o aumento de oferta de crédito pelos bancos, analistas de mercado dizem que o consumidor precisa ficar atento para não comprar um imóvel "por impulso", ficando preso a um bem que não satisfaz suas necessidades ou a um financiamento pouco vantajoso.

Para não acabar no prejuízo da "tentação" da alta da oferta – segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o setor cresceu 19,5% em abril, sobre o ano passado –, o melhor é seguir passos simples, que evitam a aquisição equivocada.

Ao contrário do que se pensa, dependendo das condições, pagar aluguel pode ser mais vantajoso do que financiar um imóvel a perder de vista.

Segundo especialistas do setor, o ideal é que o comprador tenha guardado cerca de um terço do valor do imóvel. Para o professor da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi), Ricardo Kenji, com uma boa entrada, o mutuário tem chance de manter o prazo financiamento para algo em torno de 12 anos. “Aí vale a pena, porque a prestação fica parecida com o aluguel.”

Ele recomenda também que o consumidor faça uma análise cuidadosa de sua renda, para garantir que não vá "apertar o cinto" além da conta. Para Kenji, o ideal é que o comprador consiga reservar cerca de 10% de sua renda mensal para emergências, após pagar as prestações do financiamento imobiliário e as demais contas do mês.

VEJA SETE DICAS DE ESPECIALISTAS PARA QUEM PRETENDE COMPRAR UM IMÓVEL

1. Saiba onde está pisando
Não importa se o imóvel é novo ou usado. O mutuário deve checar a construtora e a imobiliária que intermediam a compra. O comprador tem o direito de pedir toda a comprovação de que o imóvel está legalmente registrado e que obrigações com o poder público e o condomínio estão em dia.

2. Veja se o imóvel cabe no seu bolso
Dar o passo maior que a perna pode ser uma porta aberta para a futura inadimplência. Portanto, analise se o imóvel cabe no seu bolso. Para isso, a prestação mensal não deve passar de 25% da renda familiar. Além disso, após pagar a prestação e todas as suas outras contas, é bom conseguir poupar ao menos 10% do salário.

3. Guarde mais, financie menos
De acordo com consultores financeiros, o mutuário deve ter um terço do valor do imóvel para dar de entrada antes de pensar em contratar um financiamento. Assim, poderá encurtar o prazo da operação e reduzir a quantidade de juros a pagar – para especialistas, 15 anos é o prazo máximo recomendado.

4. Compare bem as taxas de juros
As taxas de juros podem variar bastante de banco para banco. Por isso, é bom que o consumidor fique atento: faz muita diferença, por exemplo, pagar uma taxa de 9% para o “banco a” ou de 12% para o “banco b”. Nesse caso, o cliente da instituição “a” pagará 25% menos que o mutuário que escolher a instituição “b”.

5. Lembre-se das taxas
Não basta ter dinheiro apenas para pagar o financiamento, é preciso também lembrar que existem custos com a transferência de propriedade do imóvel e também para o pagamento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

6. Escolha o imóvel que você precisa
Analistas de mercado de imóveis dizem que o comprador deve imaginar sua vida num prazo de oito anos: dentro de alguns anos, vou estar casado, formar família, vou trabalhar na mesma área? É com base nessa perspectiva de mais longo prazo, e não nas necessidades imediatas, que a decisão de compra deve ser tomada.

7. A localização faz a diferença
A localização é um dos principais fatores de valorização de um imóvel: fique atento a acesso a transporte, comércio, serviços e aos índices de violência do bairro onde você pretende comprar um imóvel. E não esqueça de respeitar o seu perfil: se você valoriza a tranqüilidade, não adianta comprar um apartamento para morar em um bairro boêmio só porque as perspectivas de valorização são boas.

Controle a emoção

Para Andrew Frank Storfer, diretor da Anefac, o primeiro passo é “não fazer nada pela emoção, colocar sempre a razão em primeiro lugar”. Por isso, é preciso que a prestação da casa ou apartamento não comprometa mais de 25% da renda familiar.

Por mais que o consumidor esteja “apaixonado” pelo apartamento ou casa, o entorno deve ser levado em conta. “Tente enxergar um pouco para o futuro se você vai querer continuar naquele bairro, se tem as coisas que você vai precisar. Confira se tende a valorizar. O imóvel geralmente é o bem da vida da pessoa, então (isso) tem que ser feito com muito cuidado”, aconselha.

Fora os fatores econômicos, Storfer diz que deve ser levada em conta a "vida útil" que o imóvel terá para o comprador. “Se alguém está começando a vida, é provável que para frente tenha filhos e o imóvel de hoje não seja mais adequado (amanhã). Quando você compra, perde mobilidade, dificulta a troca do imóvel”, explica.

Juros e taxas

De acordo com Alexandre Assaf Neto, professor da Fipecafi e da Universidade de São Paulo (USP), comprar com a “cabeça no lugar” é importante porque o financiamento imobiliário ainda é muito caro no Brasil.

“Uma taxa de 12%, 13% ao ano ainda é muito alta. (O mutuário) não pode esquecer que ainda tem de pagar uma série de outras despesas (para pagar)”, ressalta o especialista.

Para o analista, que defende o financiamento de no máximo dois terços do valor do imóvel, uma boa opção é negociar bem o preço de compra, o que é mais fácil no mercado de usados.

“O imóvel usado, estando em boas condições, é proporcionalmente mais barato, você encontra preciosidades a bom preço por metro quadrado, o que pode compensar o juro pago”, explica.

Uma vez que a decisão do imóvel esteja tomada, o superintendente da Caixa Econômica Federal em São Paulo, Valter Nunes, lembra que a família precisa ter uma reserva equivalente a 5% do valor do imóvel para pagar as taxas de transferência e impostos antes de conseguir a liberação do financiamento.

Além disso, antes de fazer qualquer reforma, é preciso fazer bens as contas para não deixar de honrar as prestações, pois quem fica inadimplente hoje é retirado do imóvel de maneira mais rápida. Segundo Nunes, hoje os financiamentos alienam o bem, e a retomada leva cerca de seis meses. Ele que atualmente cerca de 2% dos mutuários da Caixa estão inadimplentes há mais de 90 dias.

Tendência de alta

A oferta de crédito imobiliário tende a aumentar nos próximos anos. Para Peter Shaw, diretor para a América Latina da agência Fitch, o mercado brasileiro tem muito a crescer, uma vez que a participação do crédito para residências no total de financiamentos oferecidos é pequena, abaixo dos 5%, contra uma média de 30% a 35% de outros países da América Latina, como o México.

Segundo ele, a modalidade de financiamento imobiliário é mais segura para os bancos do que o crédito para o consumo, primeiro porque há uma entrada envolvida (geralmente, pelo menos 20% do bem) e também por conta da alienação do imóvel (ou seja, caso o tomador fique inadimplente, o imóvel é retomado e fica em poder da instituição).

O diretor da área de empréstimos e financiamentos do Bradesco, Josué Augusto Pancini, diz que os recursos da poupança e do FGTS não serão mais suficientes para cobrir a demanda de financiamento da casa própria já no curto prazo, a partir de 2011. A partir daí, os bancos privados devem aumentar sua participação, pois vão passar a captar dinheiro no mercado para financiar imóveis, como ocorre no resto do mundo.

Pancini afirma também que, apesar de a Caixa ter o domínio no financiamento de imóveis prontos – a participação do banco neste segmento é de cerca de 70% –, as instituições privadas ganham espaço do financiamento direto com a construtora, para imóveis na planta. Segundo o executivo, o Bradesco tem 29% de participação neste segmento.

Fonte: www.g1.globo.com.br